最近，在阿里法拍网上，珠海一处住宅用地挂了出来，眩惑了房产圈不少东谈主的预防。

这块地位置在香洲区南屏洪湾片区，珠海通衢南侧、洪湾涌西侧，是土产货一个有名旧改大盘“洪湾河边”技俩的其中一部分（S5地块）。

地块面积约2.4万平方米，按权术不错建起约9.6万平方米的住宅，起拍价跳跃7.5亿元，磋议在2026年2月底开拍。

这块地的使用权属于珠海红湾亿豪置业有限公司，地盘性质是住宅，使用权到2089年。

据了解，地上圈套今也曾建了一些临时建筑，比如售楼处、样板房和一些绿化失业区，看起来之前是为设立销售作念准备的。

提及洪湾河边这个技俩，了解珠海楼市的东谈主可能几许有点印象，甚而会认为有些可惜。

为什么呢？

也曾的宏愿：主城区里的百万方旧改大盘

洪湾河边可不是一个小技俩，它是南屏镇洪湾村的旧村纠正技俩，总用大地积接近25万平方米，举座权术建筑面积高达约120万平方米。

在珠海主城区，这种体量的旧改技俩未几，也曾被寄托厚望，成见是打造一个配套都全的大型糊口社区。

技俩举座地块分为好几部分。

其中，通过公约出让取得的住宅用大地积约19万平方米，另外还有约1.3万平方米是划拨的邻里中心用地，加起来跳跃20万平方米。

这部分又被细分为S1到S3、S5到S7共六块地，其中五块是住宅用地，一块是配套的邻里中心用地。

已有收货：回迁房与配套已部分杀青

固然举座设立遭受了艰辛，但客不雅地说，这个技俩并非毫无施展，它也如实为原本的村民作念了一些实果真在的事。

咫尺，属于回迁房的S1和S2地块也曾沿途建成并托福。16栋楼，3000多套屋子，让2000多户洪湾村民搬进了新家，率先改善了居住环境。

这少量，比较一些迟迟无法激动、村民迟迟无法回迁的旧改技俩，洪湾河边算是杀青了基本的应允，是值得笃定的孝敬。

回迁房/图源：珠海发布

在配套方面，回迁区里的幼儿园也曾在客岁开园，孩子们不错就近上学。S3地块的邻里中心和另一所幼儿园也将近建好恭候托福了。

邻里中心对社区住户来说很焦躁，畴昔不错提供社区功绩、生意、文化步履等便利。

更引东谈主矜重的是，权术中的大型生意中心（属于村集体的物业）也曾封顶。这个生意中心总建筑面积有8.1万平方米，磋议包含大型生意、办公和酒店等功能。

▲生意中心（集体物业），图源：珠海发布

若是能建成运营，将成为整个片区焦躁的生意配套。

推行窘境：阛阓遇冷，设立资金难以为继

既然回迁房和部分拨套都建起来了，为什么还会出现地盘被法拍的情况呢？

问题出在还未设立的商品房地块上。

洪湾河边技俩之前对外售售的是S6地块的商品房。而此次被法拍的S5地块，以及另一块尚未设立的S7地块，咫尺都处于停滞气象。

图源：凤凰君懂楼市

背后的原因，其实亦然近几年宇宙好多房地产技俩共同濒临的窘境：

早先，房地产阛阓举座转冷。近几年，楼市告别了畴昔的多量高速高潮，购房者不雅望心理浓厚，设立商销售回款速率变慢，资金压力巨大。

其次，技俩场地区位领略度有待普及。洪湾片区固然在主城区限制内，但比较珠海传统的热点居住板块，如新香洲、吉大、拱北等，其在粗浅市人心中的居住价值和有名度还需要一个扶助和普及的流程。这在一定进程上影响了商品房的阛阓领受度和销售速率。

终末，巨大的体量需要巨大的资金。一个120万平方米的“造城”技俩，对设立商的资金实力和运营才气是极大的磨练。在阛阓上行期，不错通过漂流设立化解压力；但在阛阓下行期，资金链就变得特别脆弱。

事实上，在客岁（2024年）12月，已有金钱处置公司在阿里金钱平台发布债权招商公告，触及的便是洪湾旧改技俩S5和S7地块的接洽债权，估值高达约33.87亿元。

这也曾开释出明礼服号：原设立方可能已无力独自激动，正在为这些地块寻找新的“接盘者”或献媚方。

畴昔之路：谁能接办，激活这座“千里睡”中的大城？

笔据率先的权术，洪湾河边的蓝图长短常诱东谈主的：它不仅是一个住宅小区，更权术了公交重要站、一级邻里中心、2所幼儿园、1所小学，以及酒店、办公、零卖生意和约10万平方米的生意中心。成见是一个功能完善、不错“自成一体”的糊口大城。

如今，部分地块的法拍和债权招商，不错看作是这个巨大技俩在窘境中寻求“破局”的一种样子。

通过引入新的、有实力的设立主体，注入新的资金和活力，简略是让技俩剩余部分“活过来”的独一前程。

关于珠海这座城市来说，洪湾片区的更新纠正具有积极意念念。

它改善了原村民的居住条款，普及了城市面目，畴昔若是能竣工建成，也将为主城区提供更多的住房遴荐和新的糊口空间。

关于潜在的接办方而言，这既是一个挑战，也可能是一个契机。挑战在于，需要面对现时并不火热的阛阓环境，以及奈何再行定位和包装这个技俩。

契机在于，技俩已有部分建成基础，片区配套在迟缓杀青，若是能以更合理的老本得到地盘，并通过精确的产物遐想和运营，简略能在阛阓复苏时占据先机。

洪湾河边的故事，是珠海城市更新波澜中的一个缩影。

它展现了旧改的复杂性与艰辛性，也反应了房地产阛阓周期对具体技俩的真切影响。

这个百万方糊口大城的畴昔篇章奈何书写，将取决于资金、阛阓与机遇的再次交织。

咱们期待它能找到新的前程，让权术中的好意思好蓝图，不至于弥远停留在图纸上。

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